北京手足癣的最好医院 http://m.39.net/baidianfeng/a_8833646.html来源：凤凰网房产杭州站
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上周，杭州首批集中供地开闸。2天时间，亿元，57宗涉宅用地，各自名花有主。
土拍大幕虽已落下，但吃瓜群众关于后市的猜想却才刚刚开始。
“这地价成本，以后房子要越造越差了”、“这么多自持，有效供应反而少了，接下去房子还要抢”、“很多板块限价又没变，不知道大家兴奋个什么劲”……
一阵叽叽喳喳中，有人抛出更震聋发聩的观点：别尽盯着买卖了，这次地一拍，最受伤的，还是杭州的那些房东们！
不信，来算一笔账。
这次集中土地出让，一共57宗地块，拼到自持的，有41宗。合计的自持面积，超过了65万㎡。
按目前的惯例，这部分房子，开发商大多会拿来做出租房。
如果按每套房子80㎡计算，就有多套。而此前，杭州全市已出让了块涉宅自持商品房屋用地，预计涉及租赁房源高达3.03万套。
也就是说，未来几年，光这一部分，就高达近4万套以上的房源，注入租赁市场。
怎么样，个人房东们是不是已经瑟瑟发抖了？
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别急着哭，抢饭碗的还不只这一个。
这第二支要来抢租赁市场的大*，是那些买到限售楼盘的房东们。
今年1月，一纸限售令，看似改变了新房购买逻辑，实则对租赁市场产生了深远的影响。
据不完全统计，截至4月30日，包括热点红盘和中签率低于10%的楼盘在内，杭州有超过1.8万套房源，要在交付5年之后才能进行交易。
同时，覆盖范围非常大，几乎遍布除临安、富阳之外杭州所有的行*区，共计29个板块。
光勾庄和未来科技城两大热点红盘集中地，就锁住了近套房源。
此前，不少投资客收房后，会计划在1-2年内出货，或抱着“价格好就随时卖”的打算，不愿意将房子出租。
因为和房价的涨幅相比，一两年的租金在这些房东眼里，根本不算钱。说不定连装修和家具的折旧费都收不回来，平时麻烦事还一大堆。
要是碰到一个难搞的租客，卖房看房的时候不配合，还要主张什么优先购买权，反而影响收益。
但如今，5年限售就完全不一样了。尤其是江河鸣翠、滨江三品这类豪宅，算算经济账，租金按元/月算，5年的租金收益，就高达约90万元。
虽然有一种观点认为，没住过人的二手房售价更高，但5年空置房子坏得更快。不如挑个生活习惯好的租客，还能顺带“保养”一下房子。
这时候，出租一定是比空置更理性的选择。
我就有一个朋友，摇到了某限售红盘，已在朋友圈里半开玩笑地找熟人租客了。
预计1-3年内，这1.8万套房源集中交付，其中会有很大一部分涌入租赁市场，又要跟现在的房东抢饭吃。
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4万套自持1.8万套限售，近6万套大*围在城外，随时准备攻城略地。
而且，随着限售盘的增加，这个数字还在不断扩大。
更别说还有长租公寓、人才专项租赁住房、蓝领公寓等，从四面八方涌入租赁市场。光已落实的人才专项租赁住房项目，就有59个，预计可建房源5.1万余套。
而在城内，个人出租房的房东们，日子早就不好过了。
“去年还有元，怎么今年连元也租不出去了。”说起最近的租房经历，小安一脸懊恼。
小安的房子位于滨江某地铁口，两室一厅，因为之前是自住，整体装修非常不错。最近三四年，这套房子一直用于出租。
虽然此前租金也略有起伏，但基本没有低于过。今年4月底，上一个租客因工作原因离开了杭州，小安也因此要找新的租客。
她去了此前一直联系的中介门店，结果对方第一句话说：现在房子不太好租，可能要降点租金。
虽然万般不情愿，小安还是决定相信中介，月租降了块。结果一个多星期过去了，只有一个客户来看了房，之后还杳无音信了。
“再等等看吧，如果过一阵还是这个情况，恐怕还得要调整租金。”小安无奈地说。
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这样的情况，并非发生在小安一人身上，和火爆的杭州楼市（销售）形成鲜明对比的是，这几年的租房市场，一直不太景气。
小安的朋友圈里也有不少做租房的中介。一个主做市中心某大型老破小社区的业务员，发的几条房源信息，和两个多月前一模一样。
“他家里还是二胎，最近都开始在朋友圈里卖水果补贴家用了。”
杭州我爱我家市场研究院的统计数据显示，今年一季度，杭州租赁市场平均单位租金为60.2元/㎡/月。
数据来源于爱家房产研究
虽然这个数字，较去年4季度的58.86元/㎡/月，环比上涨了2.28%，但放到最近几年，仍然处于低位。
诸葛找房此前发布了一份《3月全国大中城市租金均价报告》，杭州的租金较去年同期，下降了6.87%。
若从年开始算，整个年，杭州的租金水平，按月全部低于、两年。
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房价在涨，房租却在跌，导致杭州的租售比，差距越来越大。
据克而瑞浙江区域统计，杭州3月新房成交均价为元/㎡。按60.2元/㎡/月的租金计算，目前杭州租售比约为1：。
而根据国际经验，售租比的数字，最好在1:-1:（16-25年）之间。如果越低，房地产泡沫的潜在风险就越大。
像小安的房子，二手房价格已经突破了7万，即便按的租金折算，也只有约73元/㎡/月。
租售比竟然高达1:。
在小安看来，她的房子越来越不容易租，至少有两个原因。
一是随着地铁线路的增加，有更多租房客外溢到了萧山、之江一带。像去年底6号线开通后，从之江到滨江不同区域，只要坐4-7站。
而之江一带，很多两室一厅的房子，月租只要3、4千。
二是新房二手房买卖火爆，能明显感受到很多业务员对租赁房源的兴趣不大。
“像之前一直和我联系的一个业务员，虽然还在做租赁，但同时还也在卖一些公寓和商铺。朋友圈里明显花在推荐后面房源的精力比较多。”
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不过，对个人出租房东来说，真正难过的日子，可能还在后面。
虽然这两年，杭州每年的净流入人口高达数十万，但其中有不少，落户就是为了准备摇新房，实际新增的租房需求并没有那么大。
与此同时，因为手上有大量自持，一些品牌开发商也大举进入租赁市场。比如滨江集团旗下的“暖屋”。
据统计，算上这次拿的土地，滨江共有23个项目，有自持房源，总量预计在套左右。为了更好运营这部分资产，滨江早在年就成了公司，开始试水租赁市场。
目前，暖屋已经运营了两个楼盘的自持房源，约套，效果非常不错。
在第一个项目翡翠江南华庭，我现场探访了一下这批房源，共有约68㎡（两室）和约90㎡（31室）两个户型。
暖屋运营的滨江旗下项目
所有房源全部精装修，空调热水器电视机冰箱洗衣机，甚至沙发床垫一应俱全，真正的拎包入住。
租金方面，约68㎡的月租在左右，无需中介费。直线不到2公里外的某楼盘，好找房上有多套合租房源，面积在20㎡左右的单间，租金要1-0元。若算两间，也要3、4千。
相比之下，租住在翡翠江南华庭，生活品质高太多了。配备了大景观园林，儿童游乐场，健身房、瑜伽馆，甚至包括地下恒温泳池等公共设施，租客预约后也都可以免费使用。
而且，如果一次签3年租约，还能保证这期间租金不涨价。房子内部有什么问题，也能及时找管家处理，比向个人房东租，省心多了。
最最重要的是，永远不用担心长租公寓爆雷悲剧重演！不会交完租金还被赶出门。
完全KO个人房东和中介“二房东”啊！
难怪现有客户中，居然有不少来自钱江新城。现实就是这么残酷！出租和买卖，虽然都叫房东，但在当下的杭州，他们已被折叠进两个世界里。
所以，现在拼命上杠杆的购房者可要想好了，至少，“以租养贷”一定不能算在你的资金筹措方案里。
