白癜风治疗的较有效医院 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/临近年末，各家房企都在争分夺秒冲业绩。毕竟，还有近四成房企距离达成年度业绩目标尚远；已经达标的，也希望数据更漂亮一点。对明年，乃至更长远的目标，大部分房企十分谨慎，甚至对增长有点讳莫如深。背景众所周知：去年以来，规模房企陆续调整战略，宣布由过去的规模导向转向追求高质量发展。部分人甚至将高质量和规模增长对立起来。其实，高质量发展并非规模不增长，只是要由过去速度规模至上的粗放增长模式，转向追求安全、高质量的增长，平衡规模与利润，回归产品与服务。比如，前不久，金科就宣布了未来5年的目标。之所以敢宣布，一是虽然总数看起来很大，但年均复合增长率只有15%。更重要的是，无论从“地”、“人”，还是“钱”上看，都能够支撑其在奔向目标的过程中，保持高质量发展。下面，明源君就从以上三方面来剖析金科。或许，对正在制定未来目标谋求高质量发展的房企有借鉴意义。土储充足优质而且布局均衡高质量发展就有了坚实基础业内一直有个说法：一个项目的成败，遵循原则——拿地研判占40%，设计规划占30%，销售企划占20%，市场机会占10%……不过，这是过去时了。现在，不少大佬认为，拿地的重要性已经占到85%！换句话说，地拿对了，就成功了一大半！那什么才叫拿对呢？首先，土储要能满足未来几年的发展。土地是房企最重要的生产资料，土储太少肯定不行，否则巧妇难为无米之炊。但土储也不是越多越好。一是地方*府对囤地打击的力度越来越严，轻则禁止金融机构给相关公司提供新增融资、贷款，重则收回土地；二是行业进入平稳发展期，依靠囤地赚钱已经行不通，反而会带来沉重的财务成本。一般来说，能够保障未来2-3年开发需求的土储量，是一个比较理想的状态。截至年上半年末，金科可售面积超过万平方米，较年同期增长32.14%，足够支撑其未来2-3年的业绩增长需要。其次，土储的结构要均衡，控制风险。此轮调控之后，过去2-3年一个的楼市小周期没有了，但是，不同城市甚至同一城市内部依然存在小周期。重视研究，增强对周期的预判能力，可以一定程度上降低这种风险，但无法完全避免。这也是为什么大房企抗风险的能力比大多数中小房企要强，因为其全国布局，有足够的纵深，某些地方不赚钱或者略亏损，可以在别的地方补回来。中小房企布局的区域有限，甚至只押注个别城市，单一市场的波动很容易要么撑死要么饿死。当然，全国布局的规模房企，其土储分布，也有高中低之分。高质量的发展，一定要有高质量的土储结构。金科一直坚持构建“三圈一带、聚焦八大城市群”的区域战略，并以城市群为基础，筛选出清单城，按照清单内外城市货值比例8：2的要求严格管控区域发展方向，深耕清单城市。清单城，体现在城市能级上，就是“二三线为主，一四线为辅”。原因是：一线城市发展相对成熟，土地供应有限，17-19年年均土地成交仅万方，进驻难度高，整体住宅市场容量有限，19年商品住宅销售面积万方，占全国市场比例不到2%，且市场受*策影响明显，风险因素较多；四线城市基本面支撑力不强，市场稳定性较弱；二三线城市（包括新一线城市）正处于快速发展阶段，人才吸引力度不断提升，市场容量大且有上升空间，金科清单城市主要以二三线城市为主，19年清单城商品住宅销售面积约8亿方，占全国市场比例近54%，同时二三线基本面实力较强（金科三线城市筛选标准为GDP大于亿且常驻人口大于万或人均GDP大于6万且常驻人口大于万），房价有长期稳定支撑。而对金科自身而言，二三线城市投资强度适中，融资环境良好，销售回款速度较快，有利于项目高周转，更符合金科的偏好。截至今年三季度末，金科新增土地宗，计容建筑面积万平方米，其中近8成位于二三线（含新一线城市）。此外，其土储的区域布局也日益均衡。起家于重庆的金科，此前很长一段时间的战略都是深耕重庆、深耕西南，但随着全国化布局的推进，金科有意识的逐步弱化重庆的核心地位，中西部区域的土储占比由年的62%下降到去年底的40%。▲来源：企业公告、明源地产研究院▲来源：企业公告、明源地产研究院这为金科带来了更健康的销售区域结构。上半年，金科在华东地区的销售面积、销售金额均首次超过西南地区总和。今年，结构进一步优化：截至三季度末，金科新增的土储中，西南地区（含重庆）的占比下降至28.43%（如下图）。▲来源：企业公告、明源地产研究院最后，地价要便宜而且要有粮仓项目。没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。土地是最重要的生产资料，也是成本占比最大的一块。地价便宜，怎么样都行；地买贵了，十有八九栽倒。金科股份总裁喻林强曾在接受采访时表示：“进得去、留得住、能赚钱，是我们城市选择的逻辑。”今年上半年，金科新增土地储备共87宗，土地购置金额亿元，新增计容建筑面积万平方米，平均楼面价为元/平方米。同期金科的销售均价超1万元/平方米（销售额亿元，销售面积万平方米），销售均价比楼面价为2.5。截至三季度末，金科新增土储的楼面均价为元/平方米。一方面，是三季度，特别是“三道红线”后，土地市场快速降温，金科逆势拿了不少低价地。另一方面，则是金科坚持多元化拿地方式，有效降低了成本。以今年前3季度新增的土储为例，超15%都来自收并购，招拍挂项目的平均楼面价为元/平方米，收并购项目的楼面价仅为元/平方米，不到前者的一半，优势明显。不仅如此，金科的大型粮仓项目也在增加，据第三方数据统计，仅今年4季度就拿下多个大型粮仓型项目，比如郑州城市更新项目、济南一二级联动项目、大连产业项目等等。这是区域深耕最大的基础——项目体量和密度够大，团队的共用、供应商的同心同德等管理红利才能释放到最大。逆势储备和培养人才管理红利就有了保障按照埃森哲的定义，堪称卓越的企业必须在成长性、盈利性、前瞻性、持续性和稳定性上远远超出同行的其他企业。规模房企说的高质量增长，就是走向优秀，或者从优秀走向卓越。那如何让企业从不优秀走向优秀，从优秀走向卓越？答案是：人才，足够多合适的人才！柯林斯在《从优秀到卓越》中指出，要想让一家企业从优秀走向卓越，要遵循先人后事的原则，因为如果你有合适的人在车上，那么如何激励和管理他们就不再是问题……限制公司发展的最终力量，取决于你得到合适人才的多少！事实上，早在几年前，跟投机制出现以后，就在一定程度上颠覆了过去十几年来所有房企以“地”为核心的企业运营逻辑，进入以“人”为核心的经营逻辑，人才在房企的重要程度被提到前所未有的高度。三道红线后，其他杠杆红利消失，管理红利走向C位。明源君与众多房企老总交流，他们认为实现管理红利有多种路径，但最终都会归结到一个点：人。上一轮崛起的很多房企，关键之一就是抓住了这一重点。未来，人才的重要性会进一步凸显，怎么招揽人人才、培养人才、留住人才，至关重要。这方面，金科创新的人才管理手段也很有参考价值：首先，逆势大规模招揽人才。前不久，某机构统计发现，今年上半年，不少规模房企的员工数量都出现了不同程度的缩水。下半年，更是有房企传出大规模减员的消息，不少优秀的地产人也在劫难逃。金科却反其道而行之，今年年初就启动了大规模的招聘计划，将大批优秀人才招致麾下。截至目前，金科全集团共引进新员工近千名，其中9级以上中高级管理干部21名，标杆房企“卓越2.0”管培生80名。早在年，金科开启全国化布局时，也有类似举措，支撑了其后续的高增长。如今提前储备人才，也将支撑未来发展。其次帮助人才快速融入金科。不少房企花高价在市场上挖了一堆人，但效果却不理想。这里面，有理念上的差异，文化的不兼容，有重引进轻培养的急功近利。引进人才固然重要，但培养同样重要。年，金科实现销售金额1亿元，同比增长57%，但员工数量只增长3.3%，人均产能大幅提升。这源于其加大城市深耕和项目集中度的策略之后，项目单产大幅提高，人才也可以集约化使用。但人才集约化使用的前提是，这些人能堪当此任才行。金科要求中高级管理人员必须经历纵向跨组织、横向跨条线的轮岗历练，而且，轮岗分为专职轮岗、挂职轮岗、横向轮岗和纵向轮岗四种方式，培养复合型、高素质的经营人才。而且，金科的环流海选，确保了人才能脱颖而出。与传统的人事筛选不同，环流海选的典型特点是：1、以赛马为主的“随其所能、试之以事”，开放具体任务和岗位，让人才根据其潜力和优势，自选路径、自选跑道，在实战中检验能力；2、侧重一段时间内人才的训战结合与过程监控，重点是人才潜力展示的充分性；3、“选育结合”，宽进严出、大浪淘沙，在实战中发现人才，每一期海选环流的结束，都意味着一批人才被发现、被培养，并通过了选拔……再加上横向职能及部门整合，打破部门壁垒墙，提升跨部门协同及沟通效率；纵向职能及权限下沉，缩短业务决策链，强化一线作战单元的自主决策权，决策效率和质量自然高。但这还远不是顶点。今年，金科在原来的基础上，进一步优化：1、以人才价值观、能力经验、职业发展阶段三维匹配为甄选重点，提高新引进人才在金科的适应性；2、在集团范围内实施“新引进经理人融入专项计划”，加快新引进人才在金科的融入，帮助新引进人才快速实现价值贡献。截至目前，年新引进人才推动创新项目立项11个，“卓越2.0”保有率92.5%。新进人才从融入到价值创造周期明显缩短！这意味着金科的人均效能未来还将继续提升，支撑其高质量发展。回款率高就能自我造血逆周期布局，抢占先机高周转、高杠杆、高负债，这是规模导向下的模式，也是抓住市场大行情，大干快上冲规模的不二之选。进入行业平稳发展期，这一模式已经不可持续，三道红线后，更是将这条路封死了。能否向低负债、低杠杆、低成本转变，决定了发展的质量。要做到这点，关键是从依靠外部输血转向自己造血。自身造血，一是看销售，二是看回款——没有销售，就砸自己手里了；只有销售，没有回款，也是耍流氓。销售方面，良好的城市布局和团队的高效执行力，确保了金科项目的去化率。而通过建立以回款为核心的考核机制、标准的回款流程……今年上半年，金科的回款率达到97%！这个回款率有多优秀呢？统计数据显示，年上半年公布回款数据的房企有27家，不同的房企在回款能力上的差距非常大。举例，同样是TOP30房企，有些房企年的回款率超过95%，有些房企则只有75%。上半年甚至还有房企的回款率仅仅63%！回款率是一家企业的运营能力、投融资和营销能力优劣的综合体现。也是决胜未来的关键因素之一。因为过去融资看规模，三道红线改变了这一规则：财务质量高的融资优先，但是每年的增幅被锁死了。融资优势将成为未来房企的核心竞争力之一，如何破局？所有的融资项目里，最便宜的就是销售回款！高回款率带来充沛的现金流，不仅可以在别人不敢拿地的时候低价拿地，别人减员的时候大规模招揽优秀人才，而且还能给财务优化留下足够大的空间。截至今年上半年末，金科货币资金余额约亿元，同比增长超19%，一年内到期有息负债总额为亿元，货币资金余额能有效覆盖短期有息负债。与此同时，扣除合同负债后资产负债率降至46%，同比降低3个百分点，带动了公司信用评级的上升。这些，都是支撑金科未来高质量发展，稳步迈向亿的有力保障。（作者：明源地产研究院凌峰）预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇